解读《澄江市解决不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）的通知》

澄江市人民政府印发《澄江市解决不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）的通知》（澄政发（2020）24号）文件，自2020年10月1日起施行。为全面贯彻落实《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，推进不动产登记工作，保护不动产权利人的合法权益，维护社会和谐稳定，促进经济社会高质量发展，根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《云南省国土资源厅关于印发解决不动产统一登记若干问题指导意见的通知》（云国土资〔2018〕14号）、《玉溪市解决不动产历史遗留问题的指导意见》（玉国土资发〔2018〕227号）等法律、法规和政策规定，结合澄江市实际，制定本处理意见。

一、出台的背景

澄江市房地产项目因住宅容积率低于1.0、跨宗地建设、违规建设、规划面积与土地面积不一致等问题未取得规划验收合格证、竣工验收备案表等致使购房户及安置户入住多年一直未取得不动产权证书，已经成为人民群众急难愁盼的社会问题。澄江市已交付入住商品房、安置房未办理不动产权证数量较多，占比较高，影响市民安家落户、子女入学、投资贷款等正常的生产生活。

二、《处理意见》的制订依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

　　（二）《不动产登记暂行条例》；

（三）《不动产登记暂行条例实施细则》；

（四）《云南省国土资源厅关于印发解决不动产统一登记若干问题指导意见的通知》；

（五）《玉溪市解决不动产历史遗留问题的指导意见》

三、适用范围

本处理意见适用于澄江市行政区划范围内于2020年6月30日前已建设完成，因历史原因造成国有建设用地使用权及地上建（构）筑物所有权未办理产权登记等手续或手续不全，且现行法律法规和政策未作明确规定，未办理不动产登记的项目。

四、《处理意见》主要解决了哪些不动产登记历史遗留问题？

　　主要对十八类不动产登记历史遗留问题提出了具体的处理办法：

一是关于住宅容积率低于1.0问题。分二类情况处理：1、供地时间在《国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施限制用地项目目录（2012年本）》发布前的项目，已建成未完成规划核实的，由自然资源规划部门明确项目建设符合审批规划及土地供应时出具的规划设计条件，办理不动产登记；供地时间在《国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施限制用地项目目录（2012年本）的通知》发布后的项目，按照《限制用地项目目录（2012年本）》规定“住宅项目容积率不得低于1.0”且符合审批规划及土地供应时出具的规划设计条件的，才予以办理登记。

二是关于跨宗地建设（房地范围不一致）问题。分二类情况处理：1、对建筑物跨宗地整体规划核实容积率符合土地供应时规划设计条件的，由自然资源登记部门依据规划核实指标及地块合并的规划指标，进行宗地合并变更登记，宗地使用年限不一致的，按短年限登记；2、整体规划核实容积率超出土地供应时规划设计条件的，补缴土地出让金后，自然资源登记部门依据规划核实指标及地块合并的规划指标进行宗地合并变更登记，宗地使用年限不一致的，按短年限登记。

三是土地出让合同、规划设计条件等约定条件不一致问题。土地出让合同、建设工程规划许可证、规划设计条件、建设工程规划核实意见、建设工程竣工验收备案表中的用途等各项约定条件不一致的，建设工程规划核实意见明确建设工程符合规划条件和建设工程规划许可要求的，按照已经办理的土地证、房产证或建设工程规划核实意见中载明的用途等确定，并且在不动产权证书附记栏中注明：“原出让合同中载明的用途”。

四是关于划拨国有建设用地使用权或划拨国有建设用地使用权及建（构）筑物所有权不动产登记问题。划拨国有建设用地使用权和划拨国有建设用地建（构）筑物所有权，经国资管理部门或人民政府依法批准无偿划转，批准意见中未明确用地性质，土地用途符合《划拨用地目录》要求的，土地性质可以按划拨办理；属原划拨国有建设用地使用权宗地上建设的建（构）筑物，因涉及房改房、办公、住宅等多种用途和原因的，按照房屋实际使用功能完成划拨土地补办出让手续后，办理不动产登记。

五是关于土地用途一致，整体规划、整体审批、整体验收涉及多个宗地建设项目。多个宗地在规划过程中整体规划建设开发的，项目竣工申请规划核实时由项目建设单位、测绘单位提供项目分地块经济技术指标实测对照表，自然资源规划部门及第三方测绘单位对上述指标进行复核，复核无误后作为建设工程规划验收合格证的附件一并发放，根据建设工程规划验收合格证、澄江市国土空间规划委员会审议通过，并经备案的方案及附件办理分地块不动产权登记。

六是关于项目涉及国有建设用地不动产分割（合并）问题。宗地合并或分割变更登记，经澄江市国土空间规划委员会审议通过并批复实施的项目，按照经审批实施的建设项目规划方案办理不动产变更登记；未经澄江市国土空间规划委员会审议通过的项目，由自然资源规划部门明确不动产分割或合并各项规划指标符合规划实施要求后办理不动产变更登记。

七是关于在国有建设用地上建盖的房屋，无规划审批意见、无竣工验收备案问题。由权利人委托具备相关资质、经行政主管部门认可的第三方机构对建筑物、构筑物的建筑体量进行测定并出具房屋质量安全报告，经相关主管部门（住建、自然资源局）备案后，办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

八是关于房地用途不一致问题。土地批准用途与实际用途不一致，或土地用途与规划批准用途不一致的，属于规划配套批准范围内商业用途的房屋，土地用途依据用地批准文件或土地权属来源证明材料，按照现状分类“二级类”填写，房屋用途按照建设工程规划批准文件归类填写。

九是关于个人国有建设用地建房（简称“民房”）缺少规划审批许可或房产手续问题。自然资源规划部门现场核实符合《澄江县民房规划建设管理办法》管控要求的，由自然资源规划部门出具规划核实意见，办理不动产登记；不符合《澄江县民房规划建设管理办法》管控要求的，对照管控要求自行完成整改后，报自然资源规划部门出具规划核实意见，办理不动产登记。

十是关于已建项目规划审批、许可指标中用地占用现行上位规划用地分类中公共类用地问题。自然资源规划部门以净用地面积重新核定规划指标并组织评估，项目方按评估报告补缴土地出让金并完成规划核实、竣工验收后，办理不动产登记。

十一是关于项目规划核实面积大于规划许可建筑面积问题。整体符合经审批的规划，规划核实面积大于规划许可建筑面积的，按规划核实建筑面积办理不动产登记。

十二是关于地下空间不动产登记问题。人防工程属全民所有的，包含公共部分、通道等，根据《中华人民共和国人民防空法》等有关法规，不予办理不动产登记。属开发商持有或权利人购买的规划车位、地下空间，可办理不动产登记。 

十三是关于无土地出让合同、划拨决定书等权属来源问题。在1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布前建成，无土地审批手续的，已办理过房屋登记的，不再补办划拨用地手续，土地使用类型登记为划拨，土地用途以实际现状确定；在1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布后建成，无土地审批手续的国有建设用地上的房屋，已办理过房屋登记的，不动产登记时不予登记土地信息，不动产权证书上作土地信息留白，备注栏记载有关情况，并由相关当事人签署知悉该情况的具结书。

十四是关于未实施工程质量安全监督项目。由建设单位或承继单位委托具备鉴定资质、并经行政主管部门认可的第三方机构进行房屋质量安全鉴定，并出具质量安全报告，符合工程质量安全要求的，办理竣工验收备案。

十五是关于未办理建设工程施工许可项目。由建设单位或承继单位委托具备鉴定资质、并经行政主管部门认可的第三方机构进行房屋质量安全鉴定，并出具鉴定结果报告，符合工程质量安全要求的，由住房和城乡建设部门进行竣工验收备案并出具相关证明。

十六是关于建设项目绿地率不达标问题。由自然资源部门和城市管理部门出具认定意见，城市管理部门依法进行行政处罚，根据绿地不达标面积、地价和绿化建设工程测算并收取异地绿化费，缴纳罚款及异地绿化费，办理项目绿地率验收并完成规划核实、竣工验收后，办理不动产登记。

十七是关于小宗地拍卖办为集有证问题。由权利人出具小宗地拍卖的相关文件资料，所在镇人民政府（街道办事处）审核认定，自然资源部门备案，权利人依申请进行更正登记；权利人无相关文件资料的由所在村（居民）小组、村（居）委会出具相关证明，镇人民政府（街道办事处）认定审核同意，公示30天后期满无异议的，经自然资源部门备案，办理不动产登记。

十八是关于已颁发土地证、房产证分割登记问题。原土地证、房产证上登载的多套房屋属于同一权利人的，房屋界线固定且具有独立使用价值，每套房屋可独立划分不动产单元，经批准的规划及户型方案，可办理多个不动产权证。

五、职责分工

市政府办公室负责协调和督促推进工作；市自然资源局负责规划核实、规划违法、土地手续和不动产登记的审核认定和办理工作；市住房和城乡建设局负责工程竣工验收手续的审核认定工作；市城市管理局负责城乡规划违法行政执法处罚工作；市税务局负责相关税收的审核计征工作；镇人民政府、街道办事处负责各自辖区内遗留问题的摸底排查、政策宣传。

六、《处理意见》什么时候实施？

　　本意见自2020年10月1日起施行，有效期3年。

政策文件：澄政发（2020）24号 关于印发澄江市解决不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）的通知