目前，澄江市注册并实际开展业务的物业服务企业22家，全市159个住宅小区（城镇+沿湖），实行物业专业化管理小区39个，物业管理面积约483万平方米，社区“两委”组织居民自我管理小区120个，成立业委会90个，物委会55个，业委会/物委会都成立的有3个。物业公司成立党支部16个，住宅小区专业化物业服务覆盖率约25%。

（一）建立健全物业服务收费机制体制。一是为进一步规范公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费行为，2021年10月，澄江市制定了《澄江市公共租赁住房和普通住宅前期物业服务收费标准》，进一步明确和规范了澄江市公共租赁住房和普通住宅前期物业服务收费标准、要求和明细。该收费标准已于2024年12月31日到期，目前正在进行前期物业服务收费标准调整制定准备工作。二是截至目前，澄江市22家住宅小区物业服务企业均严格按照《关于发布澄江市公共租赁住房和普通住宅前期物业服务收费标准的通知》文件要求，根据核准评定的服务等级，在小区醒目位置对服务项目、服务内容、收费依据、收费项目、收费标准、投诉举报电话等进行公布，接受群众监督。不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。经排查，未发现账目不清、用向不明，不公开、不公示等乱象。

（二）落实行业监管主体责任，提升物业服务管理水平。一是结合工作实际和职能职责，进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《云南省物业管理规定》等有关法律法规的规定，每月或不定期对接澄江市22家物业服务企业对所负责的39家小区进行实地检查，重点针对物业是否增加收费项目，提高收费标准，明显高于市场价格收取物业服务费、车位租赁费、临时停车费等乱象进行摸排，经排查，我市物业管理服务机构均不存在未经业主同意擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，收益被相关单位或个人占为己有，损害业主共同利益问题等情况；二是制定并印发《澄江市住建局关于整治物业管理方面群众身边腐败和不正之风工作方案》、《澄江市住建局加强基层社会治理提升物业管理服务水平的工作实施方案》，严格督促指导物业服务企业按服务合同约定履行职能职责情况，保障业主和物业服务企业的合法权益，提高我市住宅小区物业服务质量。

（三）全力做好住宅小区违章搭建专项清理整治工作。根据《澄江市人民政府办公室关于印发澄江市进一步开展城镇住宅小区违法违规搭建清理整治工作实施方案的通知》（澄政办发【2022】95号）文件要求，成立澄江市住宅小区违章搭建专项清理整治工作领导小组，进一步细化工作任务、工作目标和工作要求，积极配合自然资源局、综合执法局组织各物业服务企业开展城镇住宅小区违法违规搭建清理整治相关工作会议，学习《关于完善云南省城镇住宅小区违章搭建清理整治工作省级协调机制有关事项的通知》《云南省住房和城乡建设厅云南省自然资源厅关于持续推进城镇住宅小区违章搭建清理整治工作的通知》《澄江市进一步开展城镇住宅小区违法违规搭建清理整治工作实施方案》等文件精神，切实做好对物业企业的教育管理工作，督促各物业服务企业认真排查小区内违法违规搭建情况，并将相关违法违规搭建线索台账资料移交至综合执法局处理。

（四）指导乡镇人民政府(街道办事处)成立业主委员会。一是根据《物业管理条例》和《云南省物业管理规定》《玉溪市物业管理办法》等有关法律法规，指导达到成立条件的建设单位或业主向乡镇人民政府（街道办事处）提出书面申请，乡镇人民政府（街道办事处）在收到建设单位、或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报澄江市住房城乡建设行政主管部门备案；二是根据《云南省物业管理规定》第十六条“不具备设立业主大会条件，或者设立确有困难的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。已设立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。”

（五）其他工作。一是做好物业服务企业信用评价工作。按照《云南省住房和城乡建设厅关于开展2024年度全省物业服务企业信用评价工作的通知》及市局部署安排，督导物业服务企业登录“云南省物业服务企业信息管理平台”，并严格按照《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》审核物业服务企业信用自评情况，目前已有17家物业服务企业录入信息，约审核信息记录200余条；二是定期组织开展物业管理培训工作。每个季度定期组织物业服务企业、房地产开发企业、凤麓街道、龙街街道、右所镇、路居镇及下属社区开展物业管理工作培训会，学习《云南省物业管理规定》《住宅室内装饰装修管理》等相关政策法规，提高物业管理业务水平；三是严格落实物业服务企业装饰装修责任。按照《住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》要求，下发《转发住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》至各物业服务企业，督促物业服务企业要将装饰装修禁止行为和注意事项形成告知书，由装修人签字盖章后，报住建局房管股一份备查。四是物业管理信访问题。今年物业信访问题主要为：部分小区收费过高、前期物业、停车位收费纠纷、维修不及时、账务未公开、物业服务质量等问题，已通过接访和协商有效化解。

二、存在问题和困难

（一）业主委员会主体地位模糊。业主大会、业主委员会是物业管理的主体，但是主体不具备独立法人资格。也没有组织机构代码，导致业主委员会监管难、运作难。

（二）物业管理层次两级分化明显。澄江市有万科物业、龙湖物业等高端知名物业企业，注重个性化、定制服务，物业服务收费标准高，运营水平较高于主城区物业企业，而主城区物业服务行业主要是为了保障居民生活环境，收费标准低，整体物业服务质量有待提高。

（三）物业服务退出比例升高。澄江市老旧小区2022年无物业小区有112个，占住宅小区总数的78%，2023年无物业小区有122个，占住宅小区总数的85%，总体下降8.9%，2024年无物业小区120个，占住宅小区总数的75%，对比上一年度虽有上升，但仍存在物业费收缴难导致物业企业逐年亏损，逐步缩减经营范围情况，甚至不再管理住宅小区。

    四、下一步工作打算

（一）做实业主委员会，健全甲方主体责任。一是积极探索业委会法人登记，明确业主委员会的法律地位，把业委会作为社区社会组织注册登记，从而解决业委会的法人地位和独立账户问题。二是赋予业主委员会权利，使其充分行使市场甲方的选择权，让业主委员会与物业服务企业通过市场双向选择，促进行业优胜劣汰，实现优质高价。三是强化对业委会的指导监督，优化业委会培育机制并创建“示范业委会”，调动业委会积极性。

（二）追求高质量服务，打造本土精品物业。一是互利共赢促进良性互动。强化政策导向，将积极引入物业管理的小区优先列入老旧小区改造计划，并鼓励物业企业免费为小区安装道闸、监控等设备，免费为居民提供维修、跑腿等服务，通过多样化、人性化的物业服务，不断提升对有偿物业服务理念的认识。二是亲情沟通增进业主互信。通过红色业委会、物委会、入户走访等机制，广泛搭建物业和业主间的沟通交流平台，认真倾听居民对物业管理的意见建议，做到有问必答、有呼必应，努力打造让居民放心、舒心的物业服务品牌。

（三）推进数字化转型，科技赋能打造智慧物业。进一步加快推进智慧社区建设，打造基于信息化、智能化的社区治理服务新形态，丰富智慧物业场景建设，努力提高市民群众获得感、幸福感、安全感。通过智慧物业信息平台建立管执联动机制，实现市、区、街镇三级平台对接和数据共享，推动构建智能发现、快速响应、联动处置、综合考评的物业小区管理模式，为居民群众创造安全、和谐的小区生活环境。

（四）夯实物业管理基础，提高小区物业治理水平。一是做好物业管理政策汇编，明确政策依据，强化政策保障，便于业主和物业企业查阅执行和监督；二是强化政策培训，组织镇（街道）、社区、小区业主代表做好业主大会及业主委员会的筹备和运作指导工作，在镇（街道）组织开展无物业服务住宅小区业主召开业主大会及业主委员会组建过程中，提供政策解读和实操培训，确保流程规范，进一步提高物业服务覆盖率和业主委员会组建率。