根据《政府制定价格听证办法》和《关于召开澄江市保障性住房和住宅前期物业收费政府指导价实施方案听证会的公告》（第1号）有关规定和要求，现就召开澄江市保障性住房和住宅前期物业收费政府指导价实施方案听证会有关事项公告如下： 一、召开听证会的时间和地点 （一）会议时间：2026年10月30日（星期五）15:00—18:00，会议报到和有关事宜安排以会议通知为准。 （二）会议地点：澄江市委党校303室。 二、听证方案要点 （一）政府指导价管理范围 业主大会成立之前的物业服务收费简称前期物业费，保障性住房和住宅（不含别墅，下同）的前期物业服务和车位（库）管理服务收费，实行政府指导价管理。 实行政府指导价的前期物业服务收费采取包干制形式。包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈亏由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。 车位（库）租赁费、别墅、非住宅的物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，应本着公平合理、质价相符、信息对称的原则协商确定。 （二）拟定保障性住房和住宅前期物业服务收费最高政府指导价标准 （一）保障性住房和高建筑密度住宅（容积率>1.5）前期物业费政府指导价标准 | 类别 | 单位 | 物业服务等级 | 一级 | 二级 | 三级 | 四级 | 无电梯住宅 | 元/平方米·月 | 1.5 | 1.3 | 1 | 0.8 | 有电梯住宅 | 元/平方米·月 | 1.9 | 1.7 | 1.4 | 1.2 | （二）低建筑密度住宅（容积率≤1.5）前期物业费政府指导价标准 | 类别 | 单位 | 物业服务等级 | 一级 | 二级 | 三级 | 四级 | 总楼层7层及以上的有电梯住宅 | 元/平方米·月 | 2.9 | 2.6 | 2.3 | 2 | 总楼层6层及以下的有电梯住宅 | 元/平方米·月 | 4 | 3.5 | 3 | 2.5 | （三）车位管理服务费政府指导价标准 | 地下 | 元/个·月 | 30 | 地上 | 元/个·月 | 12 | 备注： | 1.以上保障性住房和住宅前期物业服务费实行“一费制”和分等级限价，包含电梯运行能耗、维护和年检费（有电梯住宅），二次加压供水费，消防设施设备能耗和维护费，应急发电机组运行维护费，监控、门禁、公共照明等公共设备能耗和维护费，水箱、化粪池、公共排污管网的清洗清掏费等。若有电梯的住宅同时具备：电梯安装独立电表、电梯运行维护费独立建帐核算、定期向业主公示据实分摊明细及计算过程共三个条件的，可实行“双费制”，有电梯的住宅实行“双费制”的物业费=以上无电梯住宅的收费标准或有电梯住宅的收费标准下调0.4元/平方米·月+据实分摊的电梯运行维护费。未使用二次加压设施设备供水或二次加压设施设备已移交供水单位管护的住宅，收费标准下调0.13元/平方米·月。 | 2.以上收费标准为最高限价，下浮不限。保障性住房物业服务收费适当下浮，具体为：廉租房小区执行不低于四级物业服务标准，物业服务费按不超过0.58元/平方米·月执行；公租房执行不低于三级物业服务标准，物业服务费下浮5%，按不超过1.33元/平方米·月执行。车库的物业服务费按照产权面积计收，子母车位按不超过两个车位的收费标准，由业主与物业服务人协商确定。 | 3. 以上收费标准仅适用于保障性住房和未成立业主大会的住宅及配套自有产权车位（车库）的物业服务收费，已成立业主大会的住宅及配套自有产权车位（车库）的物业服务收费标准由业主大会与物业服务人协商确定。车位（库）租赁费、别墅和非住宅的物业服务收费及利用住宅改变其用途用作办公及经营场所的前期物业费实行市场调节价管理，不适用以上收费标准。 | 4. 以上收费标准仅适用于提供物业基础服务收取的前期物业费，不包括超出附件1《物业服务等级标准》中的服务收取的增值物业费，增值物业费由业主与物业服务人协商确定。 | 5. 以上收费标准不包括生活垃圾处理费和停车服务费，电梯运行维护费所指的电梯仅指业主共有部分的电梯。 | 6.未实际入住业主是否可以减免物业费，可由物业服务人和业主或物业使用人按照自愿协商原则，在物业服务合同中约定。 |
（三）建立住宅前期物业服务等级评定制度 每两年组织一次住宅前期物业服务等级评定，由市住房城乡建设局牵头组织市委社会工作部、市发展改革局、市市场监管局、镇（街道）人民政府（办事处）、市消防救援局及业主代表等参加。按照自评申报、组织考评、公示考评结果、核发等级确认文件的程序，通过采用现场查看、听取汇报、审阅申报资料、问卷调查等方式，全面了解前期物业的实际服务情况，对照评分表《服务等级标准》（附件1）逐一进行打分考评，《服务等级标准》由市住房城乡建设局根据实际情况动态适时修订。基于考评评分，结合物业服务成本、物业服务信用等级评价等，综合确定物业服务等级，并将评定结果向社会公示。 前期物业服务人在每个考核周期的第一年的4月底前向市住房城乡建设局申报核定物业服务等级（中途更换物业服务人的除外），不及时进行等级申报的物业服务收费标准只能按照最低收费等级收取。住宅小区物业管理服务等级确定后，物业服务人在后续运行中管理不到位，运行不规范、信访投诉多的，经市住房城乡建设局核实后责令整改，在规定期限内拒不整改或整改不彻底的，由市住房城乡建设局作出降低前期物业服务等级决定，等级下调决定生效后，收费标准自下调决定次月起按新等级执行。已预收的费用，应在周期结算时予以抵扣或退还差额。降级后仍达不到最低等级服务标准的，可由业主共同决定解聘物业服务人。依法将物业服务人失信信息纳入全国信用信息共享平台（云南），并通过信用中国（云南）网站公示，依法实施失信惩戒。 三、听证会参加人27名（排名不分先后） （一）人大政协2名 李 进 人大代表 高志刚 政协委员 （二）经营者5名 张 倩 澄江绿洲物业服务有限公司 赵 猛 云南玉溪华瑞物业服务有限公司 李梦星 云南华商物业服务有限公司 徐梦贤 云南荣德物业服务有限公司 莫福江 澄江市文洪物业管理有限公司 （三）消费者13名 何 禛 公租房住户 钟 琴 廉租房住户 晏 佳 融创蔚蓝城业主 洪浩凯 临岸花语澄业主 邵彦录 邦泰阳光湖岸业主 刘顺娇 天颐幸福里业主 张世峰 景宁悦府业主 李彩虹 澄和园业主 孟庆波 翡翠湾业主 张玉洁 翡翠湾业主 锦天下 星空小镇业主 杨群艳 广龙小镇业主 李玉生 太阳山业主 （四）部门4名 褚林江 市场监督管理局 陈 学 中共澄江市委社会工作部 普文韬 右所镇人民政府 胡本钢 路居镇人民政府 （五）专家3名 胡水明 物业管理师 李蓉霜 律师 马洪坤 会计师 四、旁听人4名 廖 艳 邦泰阳光湖岸业主 王 梅 邦泰阳光湖岸业主 郭 蕊 邦泰阳光湖岸业主 张彦超 翡翠湾小区业主 五、听证人 杨 超 市住房城乡建设局 魏正秋 市住房城乡建设局 林爱明 市发展改革局（听证主持人） 王 杰 市住房城乡建设局（定价方案提出人） 张艳萍 市发展改革局（定价成本陈述人） 赵丽华 澄江市启澄人力资源有限责任公司 六、听证监察人 李政隆 市政府办公室 蔡锡进 市纪委监委 欢迎社会公众、专家学者、企事业单位、机关团体等对听证方案提出意见和建议。意见征集截止日期为2026年10月30日，有关单位和社会各界人士可通过以下途径提出意见： 1.通过电子邮件方式将意见发送cjfgg6914425@163.com。 2.通过信函方式将意见邮寄至：澄江市住房和城乡建设局201室（澄江市凤麓街道振兴路16号）（邮编652500），并在信上注明“前期物业费意见”字样。 感谢您的参与和支持！ 特此公告。 附件：1.澄江市实行政府指导价的保障性住房和住宅前期物业服务等级标准（2026版） 2.前期物业费定价成本监审结论公开 澄江市住房和城乡建设局 澄江市发展和改革局 2026年10月15日
 附件：1.澄江市实行政府指导价的保障性住房和住宅前期物业服务等级标准（2026版）.pdf
附件2：前期物业费定价成本监审结论公开.pdf |
