竹园大院、竹苑14-17幢是90年代建成的开放式老旧小区，共有住户93户，279人，其中：公寓式小区4栋80户，独栋13栋13户。属凤麓街道溪泉社区居民一组管辖。小区因缺乏常态化、专业化、市场化的物业服务与管理，陷入了“改造、失管、衰败、再改造”的恶性循环。小区设施老化，楼道堆积物多、楼道感应灯损坏、化粪池堵塞污水横流，停车秩序混乱，居民邻里矛盾突出，给居民生活造成了不少困扰。加上小区小，租户多，居民思想观念陈旧，引进物业难，无维护管理资金等问题成为小区治理的难题。小区公共区域、楼道卫生清扫保洁，公共楼道电费缴纳，楼道灯泡、消防器材、门把手更换等均由社区兜底服务。

如何破解这一难题？凤麓街道溪泉社区以城市更新改造为契机，以民生为导向，积极探索“党建引领+居民自治”模式，推动小区基础设施“硬件”更新、自治规约“软件”更新、小区居民“思想观念”更新，打通老旧小区治理“神经元”，迈出小区治理新步伐。

一是成立小区“红色业委会”。今年3月，在溪泉社区党总支的指导下，成立了小区业委会筹备领导小组。通过选举产生小区业委会成员9人，其中：党员5人，党员占比超过50%。推荐优秀党员、在职党员通过法定程序进入业委会担任业委会副主任、委员，建立“红色业委会”。通过“自荐+推荐”的方式产生业主代表33人，楼栋长5人。积极探索“1+5+N”党建工作模式，通过党员在小区、楼栋、业委会中的引领作用，让小区居民感受到“红色动力”的守护。

二是推行“五民工作法”。通过“民事民提”“民事民议”“民事民调”“民事民办”“民事民评”五民工作法，建立民情收集机制，搭建议事协商平台，化解居民矛盾纠纷，激活居民自治内生动力，畅通居民评价反馈机制。通过召开多方议事协商会议，讨论通过小区自治方案，制定小区自治规约。根据小区车位少、车多和外来车辆进入小区乱停乱放情况，通过人代会代表建议向市人大常委会争取到市人大代表建议办理专项资金10万元，在小区出入口安装道闸，在小区全覆盖安装监控系统，解决小区民生需求，为小区自治管理创造了良好的硬件条件，拟在今年9月底前安装完成。

三是激活小区造血功能。按照120元/户收取公共楼道电费和小区公共设施维修维护费，竹园大院小区共有住户80户，从8月1日开始收费以来，已完成76户费用收缴，收缴率达95%。所收费用存入小区业委会账户管理，用于小区公共楼道清扫保洁、电费、公共设施维修维护。将小区部分公共区域划成停车位，实施有偿停放，所收费用用于小区道闸、监控系统维修维护，电费、网费和保安工资支付等各类支出，实现小区收支平衡，为小区自治行稳致远提供有力保障。目前已完成车位划线，待道闸安装完成后采取公开竞租方式招租。

通过民主协商、民主管理、民主监督，共同解决小区公共事务是社区居民自治的主要内容。下一步，溪泉社区将通过不断实践和完善老旧小区自治模式，凝聚多方力量解决好小区居民的大事、小事、烦心事，让老旧小区管理从“被动式”向“参与式”转变，破解老旧小区长效化管理难题，推进小区自治共建共治共享，不断提升居民的幸福感、获得感。（张艳萍）